• Главная
• /
• О компании
• /
• Полезные материалы
• /
• Аудит службы эксплуатации торгового комплекса

Аудит службы эксплуатации торгового комплекса

Инженерные системы торгового комплекса редко привлекают внимание, пока работают стабильно. Но стоит одному элементу дать сбой, сразу страдают арендаторы и посетители. Аудит эксплуатации позволяет своевременно выявить проблемные места и держать техническое состояние объекта под контролем.

Для чего проводят технический аудит здания

Специалисты компании «Овентал» обследуют техническую и эксплуатационную среду здания, чтобы понять, как объект функционирует в реальных условиях. 

• При проверке систем электроснабжения мастера изучают состояние вводов и распределительных устройств, соответствие нагрузок фактическому потреблению, целостность защит и резервных источников питания. 
• Анализ вентиляции и кондиционирования направлен на проверку автоматики, фильтров и теплообменников, а также соответствие параметров микроклимата текущему использованию помещений. 
• Проверка водоснабжения и канализации подразумевает осмотр трубопроводов, насосов, запорной арматуры, поиск утечек и проверку давления в разных режимах работы.
• Контроль систем пожарной безопасности включает оценку работоспособности сигнализации, оповещения и противодымной защиты, а также готовность систем к аварийным режимам. 
• Проверка инженерного оборудования общего назначения касается аудита эксплуатации лифтов, эскалаторов, индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), системы центрального пылеудаления, конвейерных и транспортных механизмов внутри здания.

Когда техника проверена, оценивается, насколько управление торговым центром соответствует регламентам и рабочим инструкциям.

Как проверяют соблюдение стандартов эксплуатации

Иногда ошибки в работе персонала или подрядчиков остаются незамеченными до момента серьезной поломки. Этот этап аудита помогает понять, как повседневные действия сотрудников торгового центра влияют на надежность инженерных систем.

В ходе анализа рассматривают следующее:

• соблюдение графиков планового обслуживания коммерческой недвижимости оборудования и систем;
• ведение технической документации и журналов учета работ;
• порядок реагирования на аварийные ситуации и непредвиденные сбои;
• использование современных методов мониторинга и профилактики неисправностей.

Эта проверка важна, потому что формальные процедуры без контроля часто превращаются в «галочку в журнале». Иногда подрядчики выполняют только ту часть работ, которую им прямо поручили, а остальное считают задачей штатной службы эксплуатации. Например, фильтры кондиционеров меняют по графику, но при этом не проверяют состояние вентиляторов и автоматики. В итоге летом блоки перегреваются и выходят из строя. 

Еще один пример некомпетентных сотрудников при обслуживании коммерческой недвижимости — выборочное тестирование резервных генераторов. В результате при отключении электроэнергии резервный источник не срабатывает, и часть комплекса остается без света.

Какие проверки проводят для персонала 

Следующий этап технического аудита здания посвящен тому, насколько эффективно устроена ежедневная организация обслуживания. В рамках проверки рассматривают несколько ключевых направлений.

• Организационная структура службы эксплуатации. Анализ распределения обязанностей между сотрудниками, насколько четко закреплены зоны ответственности и есть ли контроль за выполнением задач.
• Навыки и компетенции персонала. Оценка уровня подготовки сотрудников, их умение работать с оборудованием, способность выявлять и предотвращать потенциальные сбои. Также проверяется наличие действующих допусков и сертификатов, необходимых для работы с инженерными системами.
• Ведение журналов отчетности. Внимание уделяется тому, как фиксируются неисправности, насколько оперативно доводятся инструкции до ответственных и как ведется внутренняя документация.

Такая проверка выявляет пробелы в коммуникации, недоработки в распределении обязанностей и позволяет качественно настроить процессы управления торговым центром.

Почему своевременный аудит сокращает расходы на эксплуатацию торгового комплекса

Помощь опытной команды позволяет выявить, где ресурсы тратятся неэффективно, и направить их на действительно важные задачи. В итоге материалы расходуются рационально, энергия и время не уходят на повторяющиеся или ненужные операции.

Например, в большинстве торговых центров лишь частично используют датчики движения и автоматическое отключение света в пустых зонах. Полный перевод на автоматику позволяет сократить расходы на освещение на 2.4–3.8 %. По нормам это можно не делать, но на практике единовременный монтаж окупается быстро.

Еще один частый сценарий — это ситуации, когда мелкие неполадки в электрике накапливаются и оборачиваются более серьезными последствиями. Слабые контакты, периодические перегревы проводки, увеличенная арендаторами нагрузка на розетки сначала не вызывают явных проблем, но в будущем способны вывести оборудование из строя.

Как провести аудит самостоятельно

Во время обслуживания коммерческой недвижимости без аудита не обойтись. Если вы хотите провести его самостоятельно, можно идти стандартным путем — искать компании по электрике, кондиционированию, вентиляции, водопроводу, пытаться скоординировать их работу, чтобы специалисты не мешали друг другу. Это эффективно, но сильно растягивает процесс и не дает полной информации.

Закажите аудит у компании «Овентал», и мы проверим весь комплекс инженерных систем. Вы получите полную картину работы объекта, а специалисты дадут подробные комментарии и рекомендации по каждому проблемному месту.